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2019年07月20日 08:42
来源:樱桃大房子

今日,媒体报道,河南开封为提振市场信心,取消新建商品住房限售令。

7月17日,开封市住房和城乡建设局发布文件《关于调整新建商品住房交易实现及撤销备案限制的函》。

2017年5月15日,开封发布最严限售令,有史上最强“汴九条”之称。

除了限售之外,该文件还其他8项“禁令”,其中包括:

-限制价格涨幅。原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%;

-严打高价捂盘。

-高价土地现房销售。居住用地出让溢价率溢价150%以上需项目主体结构完工后才能办理预售,溢价200%以上,只能现房销售;

自2017年5月开封实施限售令以来,房价稳步攀升,截止到2019年6月,开封新房价格约8657元/平方米,二手房价格约6960元/平方米。限售两年之后的新房和二手房房价分别较2017年5月上涨57%和30.5%。

开封放松限售令,可能与今年以来开封楼市出现下行趋势有较大关系。

开封市统计局官网数据显示,2018年,开封全市房地产开发投资(含兰考)

240.84亿元,同比下降12.1%,其中住宅181.25亿元,下降11.0%;全市商品房销售面积(含兰考)同比下降10.6%。

要知道,房地产投资数据下滑,是直接影响当地GDP增长的。

诸葛找房资料显示,开封2019年的新房市场则呈现了先升后降过程。4月达到最高位8202元/平方米后开始下跌,6月均价为7953元/平方米。上半年共成交商品住宅124.51万平方米,销售金额97.37亿元,整体来看上涨乏力。

数据来源:诸葛找房

土地方面,克而瑞统计显示,2019年1-7月开封市土地出让金为43.9亿元,成交土地楼面均价不到三千一平米。集中成交于2月及5、6月。相比去年同期还多卖了5亿左右,但基本上没什么溢价。

据每日经济新闻报道,一位河南房地产业内人士说,开封楼市从今年初便逐渐惨淡,很多开发商都开始借以各种名目打折,比如“特价房”、“周年庆”,甚至总房价打到8折但还是没有起色,很多公司在开封区域的销售业绩在整个河南区域都是垫底的。

上涨,还未上车的人会怨声载道,对于已经上车的人来说,就是资产升值,笑开了花;而一旦下跌,对于业主们来说,就是资产缩水,对于还没有买房的人来说,却可以更少的成本买房了,当然乐于见到房价下跌。

所以房价涨跌,终归是不同利益群体的一种博弈吧。

这并非第一个取消限售的四线城市,早在去年年底,山东菏泽就发布取消了限售令,震惊全国楼市圈,而去年7月,还有二线城市太原也取消了对二手房的限售。

效果如何呢?

先看同等级别的城市菏泽。

根据菏泽必发365平台网报道,从今年4月份开始各大项目开始降价——“优惠券、特价房、送车位、送储藏室、分期首付、0首付”等营销手段将置业门槛拉低到近几年的最低点!项目报价与成交价之间竟存在500-800元/㎡的价格差额!

在市场销量方面:低于预期的价格提升了成交量!

2019年上半年菏泽城区新建商品房成交约13000套左右,相比2018年同期销量11000套上升了近20个百分点!

在市场新推房源去化方面:大部分去化率较低!只有低于市场价的盘去化率才高一些!

在2019上半年中,除去新推时间较短的房源,大多数项目1-6月新推的房源去化率在30%-40%左右,部分改善项目在60%-70%左右,个别项目新推、首推去化率达到90%以上!

它们都有一个特点——人群定位明确且低于市场同类房源价格!

在住宅交易均价方面:新房二手房都比较稳定!

2019年上半年新房交易价格起伏不大,1-6月份仅有2%的增幅,相比2018年上半年9%的增幅来说,今年城区的新房交易价格十分稳定!

2019上半年,二手房交易价格1-6月份仅有2.5%的增幅,相比2018年上半年8.5%的增幅来说,今年二手房的交易价格也十分稳定!

在批准预售方面:今年大量房源上市!新增供应量比去年多了一倍!棚改拆迁的滞后效应出来了!就是需求减少了,供给量上来了!

2019年上半年共入市了38167套、341.79万㎡体量的房源,相比2018年上半年175.65万㎡的体量约上升了95个百分点!

在城区土地出让成交方面:土地少卖了一半!因为市场库存太多了!开发商也不敢拿地啊!

2019年上半年,菏泽城区共成交了27宗(居住、商业、服务业)用地,共计2104.21亩!与2018年上半年同比下降了大约55个百分点!

再看太原。

根据乐居买房报道,2019年上半年太原商品房市场就是量跌价涨!成交均价达13516元/㎡,相比去年同期上涨9.2%,平均涨了1139元/㎡;上半年太原商品房成交金额超400亿元,相比去年同期下降近三成。

从商品房供应量和成交量上看,相比去年同期都有所下降。太原上半年商品房销售套数为31731套,同比下降51%;商品房销售面积为299万㎡,同比下降41%;商品房销售金额为413亿元,同比下降33%。

如下图所示,截止6月,太原商品房已推未售量库存面积为353万㎡,去化周期约为7个月,相比2018年来说,去化周期还在一路走高;在售项目未推量约2072万㎡,主要集中在万柏林与小店区。

所以从最近半年的市场表现来看,菏泽和太原放松限售后,对市场成交都没有太明显的刺激作用,该降价还是降价,成交量要下降的还是难以阻止。

同样,开封市场取消限售令,效果会有多大?

虽然未来在一城一策的指导下,市场低迷,成交乏力,投资下滑的城市,可能进一步放松调控,但想要挽救市场向上,关键的还在于项目本身的性价比,是否能够打动购房者的钱包。

但可能有的人会说,既然效果不大,那为什么地方还要削减脑袋取消限售呢?话不能这么说,毕竟放松调控对市场传递的信号还是不一样嘛,证明政府在维护房地产市场稳定啊,给了市场信心啊,可以防止进一步下跌嘛。

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